När du ska bygga nytt eller bygga till behöver du vanligtvis bygglov.

Du behöver bygglov för:

• Nybyggnad
• Tillbyggnad, om den är större än 15 kvadratmeter
• Väsentligt ändrad användning
• Ombyggnad för att skapa lokal för handel, hantverk eller industri

Du kan behöva bygglov för:

• Altaner och uteplatser
• Fasadändringar, till exempel ommålning eller byte av fasadmaterial
• Murar och plank
• Skyltar - läs mer om Hjo kommuns skyltpolicy
• Solfångare, beroende på storlek och placering

Du behöver också bygglov för vissa anläggningar som:

• Idrottsplatser, småbåtshamnar, golfbanor
• Fasta cisterner
• Upplag, materialgårdar
• Radio- och telemaster om de inte är en mindre anläggning avsedd för hushåll i en- och tvåbostadshus
• Vindkraftverk
• Parkeringsplatser som inte är avsedda för en- och tvåbostadshus

Bygglov behövs inte när du ska:

Om du bor i en- eller tvåbostadshus får du under vissa förutsättningar göra vissa ändringar utan bygglov. Det förutsätter dock att inget annat sägs i den detaljplan eller de områdesbestämmelser som gäller för fastigheten. Tänk på att du ibland behöver göra en anmälan, även om du inte behöver söka bygglov.

Det finns ett antal åtgärder som är bygglovsbefriade. Detta gäller främst om du bor i ett en- eller tvåbostadshus.

Samtliga beskrivna bygglovsbefriade åtgärder får göras oavsett vad som anges i detaljplanen eller i områdesbestämmelserna. Det innebär exempelvis att en friggebod, ett attefallshus eller bygglovsbefriad tillbyggnad på maximalt 15 kvadratmeter får placeras på "punktprickad mark" – det vill säga mark som enligt detaljplanens bestämmelser inte får bebyggas – och att den inte heller ska räknas in i tomtens högsta tillåtna byggnadsarea.

För alla bygglovsbefriade åtgärder nedan ska du ha grannens tillåtelse om du vill bygga närmare tomtgränsen än 4,5 meter. Det är lämpligt att ha ett skriftligt medgivande från grannen i så fall. Om grannen nekar kan byggnadsnämnden pröva åtgärden genom att man lämnar in en ansökan om bygglov.

Observera att det alltid krävs bygglov för dessa åtgärder om man vill bygga närmare än 4,5 meter från en gata, en väg eller en park.

Bygglovsplikt gäller fortfarande för åtgärder enligt attefall om de ska utföras på byggnader eller i bebyggelseområden som är särskilt kulturhistoriskt värdefulla.

För att få veta mer om vad som gäller för det du tänker göra, läs på sidorna nedan. Tänk på att även om åtgärden inte kräver bygglov så kan det krävas strandskyddsdispens.

Attefallshus

Attefallshus, attefallstillbyggnad, takkupor och inredande av ytterligare en bostad ingår i de sk. attefallsreglerna. Ett attefallshus är ett bygglovsbefriat komplementbostadshus eller komplementbyggnad. Huset får inte vara större än 30 kvadratmeter och inte högre än 4,0 meter i nockhöjd. Man kan bygga flera attefallshus, men då får inte den sammanlagda arean vara mer än 30 kvadratmeter.

Ett attefallshus kräver både en anmälan och ett startbesked innan du får börja. Byggnaden får inte placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter. Om du vill ställa det närmare tomtgränsen än 4,5 meter ska du ha grannens tillåtelse. Det är lämpligt att ha ett skriftligt medgivande från grannarna i så fall.

Observera att det alltid krävs bygglov om man vill bygga närmare än 4,5 meter från en gata, en väg eller en park.

Kom ihåg att reglerna om attefallshus inte gäller i kulturhistoriskt värdefulla miljöer. Alla fristående byggnader – även attefallshus – kräver strandskyddsdispens inom strandskyddsområde!

Bygglovsbefriad tillbyggnad

Det krävs inte bygglov för att göra högst en tillbyggnad på maximalt 15 kvadratmeter bruttoarea på ett en- eller tvåbostadshus. En sådan tillbyggnad kräver dock en anmälan och ett startbesked. Avståendet 4,5 meter till tomtgränsen gäller på samma sätt som för exempelvis friggebodar.

Reglerna om tillbyggnad enligt attefall gäller inte i kulturhistoriskt värdefulla miljöer. Vissa tillbyggnader kan också kräva strandskyddsdispens inom strandskyddat område.

Bygglovsbefriade takkupor

Enligt relativt nya regler krävs inte bygglov för att bygga maximalt två takkupor på en- eller tvåbostadshus. Kuporna får dock inte innebära något ingrepp i den bärande konstruktionen. Då krävs bygglov.

Reglerna om takkupor enligt attefall gäller inte i kulturhistoriskt värdefulla miljöer. 

Inreda ytterligare en bostad utan bygglov

Det krävs inte bygglov för att i ett enbostadshus inreda ytterligare en bostad. Denna ska innehålla alla de funktioner som krävs för en bostad. Byggnadens yttre får inte ändras och åtgärden kräver både en anmälan och ett startbesked innan den får påbörjas.

Reglerna om takkupor enligt attefall gäller inte i kulturhistoriskt värdefulla miljöer.

Murar, plank och skärmtak

I anslutning till en- eller tvåbostadshus får du utan bygglov förse din uteplats med en mur eller ett plank med en maximal höjd på 1,8 meter.

Muren eller planket får inte byggas längre ifrån huset än 3,6 meter och inte närmare tomtgränsen än 4,5 meter.

Du får också ordna skärmtak över din uteplats, altan, balkong eller entré utan bygglov. Detta under förutsättning att de bygglovsbefriade taken tillsammans inte är större än sammanlagt 15,0 kvadratmeter. Ett skärmtak får inte heller sträcka sig närmare tomtgränsen än 4,5 meter.

De grannar som berörs kan godkänna att mur/plank och skärmtak placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter och då krävs inte heller bygglov. Det är lämpligt att ha ett skriftligt medgivande från grannarna i så fall. Nekar grannarna kan byggnadsnämnden pröva åtgärden

Måla om och byta material

På en- och tvåbostadshus med tillhörande uthus, garage och andra mindre byggnader inom detaljplanerat område får man både måla om och byta fasadmaterial och takmaterial om det inte väsentligt ändrar byggnadens eller områdets karaktär.

Vad betyder då detta? Jo – att byta kulör på en byggnad kan ibland vara bygglovspliktigt. Precis som att byta från ett tegeltak till betongpannor eller plåt. Vad som utgör en väsentlig förändring är en bedömningsfråga. Fråga hellre en gång för mycket än en gång för lite!

Utanför ett område med detaljplan krävs normalt inte bygglov för ändringar av en byggnads yttre utseende.

Däremot ska åtgärder som inte kräver bygglov följa de generella kraven i plan- och bygglagen – exempelvis avseende varsamhet och anpassning till byggnadens och omgivningens karaktärsdrag. 

Friggebod

I omedelbar närhet av ett en- eller tvåbostadshus får du utan bygglov sätta upp en fristående komplementbyggnad – en så kallad friggebod.

Den får inte vara större än 15,0 kvadratmeter. En förutsättning är att du inte har några andra bygglovsbefriade byggnader på tomten. Då ska de nämligen räknas med i de 15,0 kvadratmetrarna. 

Dessa friggebodar får maximalt vara 3,0 meter höga – från mark till taknock. Byggnaden eller byggnaderna får inte placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter. Om du vill ställa en friggebod närmare tomtgränsen än 4,5 meter ska du ha grannens tillåtelse. Det är lämpligt att ha ett skriftligt medgivande från grannarna. Nekar de kan byggnadsnämnden pröva åtgärden genom att man lämnar in en ansökan om bygglov. Det krävs alltid bygglov om man vill ställa boden närmare än 4,5 meter från en gata, en väg eller en park.

Observera att även friggebodar kräver strandskyddsdispens inom strandskyddsområde!

Pool

När du ska bygga en pool på din tomt bör du ta reda på om den kräver bygglov, marklov eller anmälan. Det är också viktigt att du bygger den barnsäkert och har ett bra skydd runt poolen så att ingen kan trilla ner i den.

Behövs bygglov för pool?

Inget bygglov eller marklov behövs för en nedgrävd pool som inte förändrar marken runt omkring mer än +/- 0,5 meter, om inte detaljplanens bestämmelser säger annat. Eventuella kringarbeten som till exempel plank, avskärmningar och murar kan däremot behöva bygglov.
Vid större markförändringar än +/- 0,5 meter krävs marklov. Detta gäller också om du schaktar eller fyller så att markens höjdläge förändras mycket.
Vill du sätta upp ett pooltak eller poolskydd kan det, beroende på hur det utformas, behövas bygglov.
Om du vill sätta upp mur, plank eller en altan nära poolen kan det krävas bygglov även för dessa.

Kontakta kommunens bygglovskontor om du är osäker på vad som gäller i ditt fall.

Säkerhet

Tänk på att det alltid är du som fastighetsägare som är ansvarig för att din pool är säker mot drunknings- och fallolyckor.

Mer information

Läs gärna mer på Boverkets hemsida om du planerar att bygga pool. Där hittar du också information om skydd vid bassängen.

Alla ärenden är olika och i de flesta fall har vi svårt att säga någon exakt tid, eftersom den beror på flera saker som vi inte alltid råder över. Vi kan bland annat behöva skicka ut remisser, kontakta grannar och göra platsbesök.

Enligt plan- och bygglagen ska byggnadsnämnden meddela ett beslut inom tio veckor från det att fullständiga ansökningshandlingar har kommit in.

Om det behövs – exempelvis om en utredning behöver göras – får tiden förlängas med ytterligare tio veckor.

Oftast går det snabbare än tio veckor att få bygglov. De flesta beslut fattas löpande av tjänstemännen på delegation. Om handläggningen drar ut på tiden beror det oftast på att ärendet är komplicerat av olika skäl ofta i kombination med att beslutet behöver fattas av byggnadsnämnden.

Genom att snabbt lämna in kompletta handlingar kan du själv bidra med att göra handläggningstiden kortare.

Generellt tar ärenden på landsbygden något längre tid än ärenden inom planlagt område. På landsbygden ges nämligen grannarna alltid två veckor på sig att yttra sig om förslaget. Inom planlagt område skickas remiss till grannarna endast om åtgärden strider mot planen – eller om handläggaren gör bedömningen att åtgärden påverkar grannarna på något annat sätt. Exempelvis kan det handla om att få sin sjöutsikt försämrad.

Ibland kan inte byggnadsnämnden bevilja bygglov – exempelvis om det du vill bygga inte följer bestämmelserna i detaljplanen. Ett eventuellt beslut om avslag fattas alltid av byggnadsnämnden – aldrig på delegation. Vi är då skyldiga ett ge dig en möjlighet att yttra dig, ändra din ansökan eller återta din ansökan innan något beslut fattas.

Om du vill få din sak prövad i högre instans låter du byggnadsnämnden fatta sitt beslut som du har rätt att överklaga.

Byggnadsnämnden tar ut en avgift för olika lov och åtgärder. Avgiften bestäms utifrån en taxa som beslutas av kommunfullmäktige. Den gäller inom plan- och bygglagens område samt för mät- och kartteknisk verksamhet.

Avgiften bestäms utifrån en rad faktorer, bland annat:

• Typ av åtgärd (byggnad, skylt, ändrad användning eller annat)
• Om det behövs tekniskt samråd eller inte
• Byggnadens area
• Om åtgärden är en liten avvikelse från detaljplanen eller ligger utanför planlagt område och remiss behöver skickas till grannar
• Om en planavgift ska tas ut
• Utstakning av mätingenjör
• Nybyggnadskarta

Därför kan avgiften skilja för dig och grannen, även om ni fått lov för liknande åtgärder.

Även om du tar tillbaka din ansökan kan kommunen ta ut en avgift om handläggning påbörjats. Får du ett negativt besked tas en avgift ut för den handläggning som har gjorts.

De flesta av våra beslut kan överklagas av berörda sakägare. En avgift för handläggningen tas ut även om beslutet senare ändras i högre instans.

Beloppen i vår taxa är bestämda med utgångspunkt från kostnadsläge och "Prisindex för kommunal verksamhet" (PKV) oktober månad året före det år taxan började gälla. Byggnadsnämnden får för varje kalenderår (avgiftsår) därefter besluta att höja avgiftsbeloppen med den procentsats för PKV som är publicerad på SKR:s webbplats för oktober månad året före avgiftsåret.

Här kan du se vår bygglovstaxa.

Svartbygge (olovligt byggande)

Att bygga utan bygglov är olagligt och kan bli dyrt. Enligt plan- och bygglagen är den som bygger olovligt skyldig att betala en sanktionsavgift.

Planavgift​

För byggnationer inom detaljplanerade områden tas vanligen en planavgift ut. Om du bor i detaljplanerat område där planen vunnit laga kraft 2003 och framåt, kan det vara viktigt att ta reda på hur stor planavgiften blir i ditt ärende.

I städer och i tätorter finns oftast en detaljplan som bestämmer markens användning och hur man får bygga.

Användningen kan exempelvis vara bostäder, industri, handel eller utbildning.
Detaljplanen bestämmer bland annat vad man får bygga, var på tomten man får bygga, hur högt man får bygga och hur stor del av tomten som får bebyggas.

Om du ska bygga något inom planlagt område är det därför viktigt att först ta reda på vad detaljplanen säger – så att du i ett tidigt skede får veta om din planerade åtgärd är möjlig eller inte.

Här hittar du mer om detaljplaner i Hjo: Detaljplaner

• Planritning, sektionsritning och fasadritning
• Situationsplan (ritad på kommunens kartunderlag eller nybyggnadskarta)
• Anmälan om vem som ska vara kontrollansvarig
• VA-karta (vatten– och avlopp karta) om anslutning ska göras till kommunalt vatten och avlopp

Om du vill bygga ett hus på en ny plats utom detaljplan kan du ansöka om ett förhandsbesked. Då prövar vi om platsen är lämplig att bebygga.

För att ansöka om förhandsbesked kan du använda vår e-tjänst Söka bygglov och andra åtgärder.

Är platsen lämplig?

När du ansöker om förhandsbesked prövar byggnadsnämnden om platsen är lämplig att bebygga. En av frågorna som ska lösas är om vatten och avlopp kan ordnas. Kommunens översiktsplan är vägledande för bedömningen och berörda grannar får yttra sig om åtgärden. Syftet är att den sökande ska kunna få ett bindande besked om platsen är lämplig innan kostnader läggs ner på byggnadsprojektering och ritningar.

Bindande beslut

Förhandsbeskedet gäller under två år. Om en bygglovsansökan inte lämnas in inom dessa två år upphör förhandsbeskedet att gälla.

Taxa

Alla förhandsbesked debiteras enligt byggnadsnämndstaxan.

Om du får nej

Ett negativt förhandsbesked kan överklagas.

Att bygga olovligt eller att exempelvis påbörja bygget innan något startbesked har lämnats kan bli en kostsam affär.

I samband med att nya plan- och bygglagen trädde i kraft 2 maj 2011 infördes ett nytt sanktionssystem för olovligt byggande. Då infördes en byggsanktionsavgift – en extra avgift som exempelvis ska tas ut för åtgärder som kräver bygglov, rivningslov eller marklov och som har utförts utan startbesked. Andra tillfällen då byggsanktionsavgift ska tas ut är om du helt eller delvis använder en byggnad för väsentligt annat ändamål än det finns bygglov för – eller om du tar en byggnad i bruk utan att ha fått slutbesked.

På motsvarande sätt ska sanktionsavgift tas ut för anmälningspliktiga åtgärder – exempelvis attefallshus och installation eller väsentlig ändring av eldstad – som har påbörjats utan startbesked.

Avgifterna är höga. Storleken framgår av plan- och byggförordningens kap 9. På Boverkets hemsida finns en guide för beräkning av byggsanktionsavgifter. Där kan du se hur stora avgifterna kan bli.

Byggnadsnämnden fattar beslut

Observera att kommunen ska ta ut dessa byggsanktionsavgifter. Beslut om att ta ut en sådan avgift fattas av byggnadsnämnden. Enda möjligheten att helt slippa avgift är att rättelse sker innan nämnden tar upp frågan till överläggning på ett sammanträde. Rättelse innebär inte att söka bygglov eller anmäla sin åtgärd i efterhand, utan att riva det som har byggts eller montera ner det som har installerats utan startbesked.

Vissa olovliga åtgärder går ju inte att rätta till – exemeplvis att ha bedrivit en verksamhet olovligt i en lokal, att ha rivit en bärande vägg utan startbesked eller att ha tagit en bostad i bruk innan man fått slutbesked.

Byggnadsnämnden får i ett enskilt fall bestämma att avgiften ska reduceras till hälften eller till en fjärdedel. Detta förekommer om nämnden gör bedömningen att avgiften inte står i rimlig proportion till överträdelsen. Byggnadsnämnden kan också väga in om den olovliga åtgärden inte har skett "uppsåtligen eller av oaktsamhet" eller om den av andra skäl kan anses vara mindre allvarlig.

Möjlighet att yttra sig

Innan nämnden beslutar om byggsanktionsavgift eller andra påföljder såsom förelägganden eller ingripanden måste alltid den som berörs ges tillfälle att yttra sig. Har du gjort något olovligt är detta alltså en möjlighet för dig att argumentera för att få en reducerad avgift eller förklara att det du har gjort inte alls är olovligt.

Observera att byggsanktionsavgiften inte ersätter några andra avgifter. Om det går att bevilja bygglov och startbesked i efterhand görs den prövningen retroaktivt. Då tillkommer avgiften för denna handläggning – helt enligt gällande taxa. Om det av olika skäl inte går att bevilja bygglov i efterhand riskerar du – utöver sanktionsavgift – dessutom att tvingas riva det du har byggt.

Husutstakning innebär att läget för en blivande byggnad märks ut på marken så att det stämmer med bygglovet. I bygglovsbeslutet och vid byggsamrådet informeras om utstakning krävs.

Du behöver en nybyggnadskarta när du ansöker om bygglov för att till exempel bygga nytt bostadshus. Nybyggnadskartan innehåller bland annat fastighetsgränser, detaljplanebestämmelser och byggnader.

Nybyggnadskartan styr var på tomten den nya byggnaden kan ligga. På den ritar du in den önskade placeringen av huset. Kartan innehåller bland annat fastighetsgränser, detaljplanens bestämmelser, existerande byggnader, höjder, nivåförhållanden och anslutningspunkter för vatten och avlopp. 

Nybyggnadskartan levereras normalt i PDF-format. 

Gränspåvisning innebär att gränsens läge markeras med träkäpp eller annan enklare markering enligt kommunens baskarta.

Det är bra att göra en gränspåvisning när du osäker på var din fastighetsgräns går.